社区计划的项目设计和财务分析概述

2023年4月19日, 朴茨茅斯市公布了这些文件,作为社区计划项目设计和财务分析的概述.

2022年11月 该市的发展合作伙伴向该市提供了初步形式, 工程造价估算, 以及社区规划设计的支持性文件.

2023年1月 城市和发展合作伙伴聘请第三方顾问进行审查和, 如果有必要的话, 调整工程造价概算和初步预估.

2023年2月, 与市政府和我们的发展伙伴合作, 我们的第三方顾问评估了对项目设计的修改,以降低建筑成本并增加收入.

2023年3月, 我们对各种设计方案进行了总结, 调整后的初步形式, 工程造价估算, 以及对金融城潜在的财政影响.

 

2023年4月11日 朴茨茅斯市起诉了SoBow 广场有限责任公司在麦金太尔项目中的开发合作伙伴(开发商). 这套衣服, 提交给罗金厄姆县高等法院, 要求法院认定该市完全遵守了和解协议项下的义务, 于2022年4月签署, 并发现开发商多次严重违反该协议. SoBow广场在同一天提出了申诉.

2022年4月6日, 市议会就麦金太尔联邦大厦处置问题召开了一次特别会议. 理事会以8票对1票通过了这项动议 授予城市经理科纳德执行 和解协议 在Redgate /凯恩 d/b/a/ SoBow Square LLC和纽约市之间.

2021年3月18日至31日

McIntyre项目“从价值到愿景再到草图”过程圆桌会议

设计师圆桌会议

原则组主持了Zoom讨论2月11日, 2021年作为麦金太尔项目设计的设计师圆桌会议. 原则小组提出了设计草案,当地设计师(又名“小组成员”)提出了批评和意见. 请参阅右侧侧边栏的设计简报链接.

麦金太尔小组委员会和朴茨茅斯听取意见, 项目由项目开发商Redgate Kane提供支持,波士顿城市设计公司的 Principle Group提供协助, 在1月份主持了研究小组,讨论整个麦金太尔站点以及如何开发它, 根据麦金太尔小组委员会12月15日的决定, 2020. 研究小组在1月11日的那一周进行了两次2小时的会议. 1月4日和1月4日.让当地居民参与到一个远景规划过程中,使麦金太尔地块的再开发在朴茨茅斯市中心取得成功.

请参阅侧边栏以获得会议期间的演示文稿和评论的链接, 《澳门葡京赌场备用网址》和《澳门葡京赌场备用网址》, 2021.

有关麦金太尔101变焦会议的录音,见下文.

联系邮箱: mcintyre@principle.us

欲了解更多信息,请 点击这里.

2020年7月14日, 市议会McIntyre小组委员会与Redgate /凯恩开发合作伙伴在一篇专栏文章中宣布  这是一项简短的调查,旨在征求居民对麦金太尔项目不断发展的计划的意见. 该调查只发送给朴茨茅斯的家庭,而不是商业实体.

调查结果(点击这里)是由市议会McIntyre小组委员会与Redgate /凯恩开发合作伙伴共同创建的,联合声明称, "市议会和Redgate /凯恩已同意共同考虑对拟议计划的修改,以满足所有居民的最大利益. 麦金太尔小组委员会一直在与我们的开发伙伴合作,探讨对这一重大项目可能做出的改变. 双方同意在我们共同努力的过程中搁置所有诉讼. 我们正在探索提供更多的公共开放空间, 以及在这个过程中确定的其他几个关键点. 麦金太尔小组委员会和Redgate /凯恩的负责人在过去的几个月里每周都在开会,寻求解决我们之间的分歧,推动项目向前发展.” 

对于调查结果, 点击这里.

Background

托马斯·J. 50多年来,麦金太尔联邦大厦一直是联邦政府几个办公室的所在地. 位于丹尼尔街, 这栋楼是美国国税局的办公大楼, 社会保障局, 联邦调查局, 和美国.S. 邮政服务. 自2004年以来, 总务管理局(GSA)一直计划将该物业的功能转移到朴茨茅斯的另一个地点. 2016年秋天, GSA正式开始了处理程序, 宣布该建筑已超出其需求.伦敦金融城正寻求通过 历史剩余财产计划

1月28日, 2020, 市议会投票否决了目前12月7日的土地租赁草案, 为朴茨茅斯市和索博广场之间使用而写的, 也被称为Redgate /凯恩. 

市议会成立了一个小组委员会来研究麦金太尔项目.  小组委员会包括:

  • Peter Whelan议员,主席

  • 迪格兰·麦凯亨议员

  • 议员约翰·塔博尔

  • 佩姬·特蕾斯议员

据贝克斯特德市长说, “让伦敦市民知道这一点很重要,市长接着说, “市议会希望与Redgate /凯恩开发团队的合作伙伴进行建设性的合作,以满足双方需求的方式完成麦金太尔项目,并成为整个城市未来的骄傲。.”

4月17日, 2020年朴茨茅斯市和Redgate /凯恩 (SoBow广场), 有限责任公司), 开发人员, 扑灭 联合声明 关于他们对 重新认真、真诚地进行谈判,努力推动项目向前发展.

草图圆桌2讨论

内容

过去的里程碑

内容

有关McIntyre项目的最新信息,请订阅:

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以下是2018-20122年项目里程碑总结:

2022年4月6日,市议会召开特别会议(视频录制)就麦金太尔联邦大厦处置案的问题发表意见. 立法会以八票对一票通过下列动议:

动议,授权城市经理科纳德执行 和解协议 在Redgate /凯恩 d/b/a/ SoBow Square LLC和纽约市之间.

2022年2月10日,市议会召开特别会议(视频录制)讨论麦金太尔计划的问题. 安理会以9票对0票一致通过下列动议:

动议-动议市议会在十一月十八日的会议上采取的所有行动, 2021, 包括但不限于终止Redgate /凯恩之间的开发协议, d/b/a/ SoBow Square LLC和城市, 特此撤销.

麦金太尔小组委员会讨论 这个演讲 将于2021年11月15日与国家公园管理局合作.

2021年10月20日,麦金太尔小组委员会发表声明:

令人失望的是,市议会麦金太尔小组委员会审查了我们的发展伙伴向媒体发表的评论, Redgate /凯恩, 以及它的原理, 迈克尔·凯恩.  尽管Redgate /凯恩已经向媒体表示,它认为谈判解决涉及麦金太尔联邦大楼的问题是不可能的, 小组委员会过去和现在都有不同的看法. 

在过去的几个月里,市政府和Redgate /凯恩一直在以越来越合作的方式共同努力,以确保这一解决方案.  证据就在Mr. 凯恩于2021年10月18日写给市检察官的信,由凯恩先生公布. 凯恩对媒体说.  那封信概述了雷德盖特和凯恩最近举行的会议, 该附属委员会, 和城市顾问, 原则小组和丽莎·麦凯恩.  我们认为,这些会议进行了有意义的讨论,如果有机会的话, Redgate /凯恩起诉伦敦金融城的案子能否达成和解. 

小组委员会和市议会在麦金太尔联邦大厦问题上面临的挑战是复杂的.  市民们选择了一个设计方案.  正如我们的开发伙伴所知, 我们一直在积极讨论,寻求国家公园管理局批准这个设计.  同时, 我们必须继续与我们的发展伙伴合作, Redgate /凯恩, 达成一项协议,根据该协议,Redgate /凯恩将按照必须满足国家公园管理局要求的财务计划建造选定的设计.  尽管这很复杂,而且最近Redgate /凯恩也发表了评论, 我们将继续这些努力.

麦金太尔小组委员会于2021年9月8日举行会议. 小组委员会主席彼得·惠兰议员发言:

“今天下午,麦金太尔项目小组委员会与国家公园管理局举行了一次富有成效的虚拟会议. 小组委员会提交了市民社区计划草案(自5月4日市议会通过以来没有改变), 2021年),并从国家公园管理局获得了宝贵的反馈. 这是一个合作过程的开始,目的是制定一个符合国家公园管理局标准的计划."

为国家公园管理局审查准备的报告 点击这里

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McIntyre项目特别市议会会议,2021年5月4日

对于本次会议的视频记录, 点击这里. (录音1点08分开始.)

彭霍尔街底层麦金太尔设计草图

McIntyre小组委员会已经收到了Principle Group提交的最终草图,并在周二的市议会特别会议上进行了讨论, 5月4日. 这些增强的草图(包括上述)结合了参加4月20日麦金太尔最终草案论坛和4月21日Zoom“办公时间”原则小组主办的数百名居民的反馈. 

麦金太尔项目设计论坛

周二, 4月20日, 原则小组提出了麦金太尔项目重新设计的最终草案草图, 通过调查综合公众反馈和公众投入, 现场圆桌会议, 朴茨茅斯听力研究小组, 最近的一项调查. 链接到下面的演示文稿PDF: 

 鸟瞰麦金太尔设计草图.









 






会议和“办公时间”的目的是 讨论在麦金太尔建立新的公共空间的机会. 原则小组提出了麦金太尔项目草图的最终草案, 利用过去四个月收集的社区意见开发, 5月4日到市议会. 最后的草图经过修改,以反映McIntyre公众意见调查的评论和数据, 从3月18日到31日开放.

请注意: GSA已建议任何转让(包括协商出售), 例如,不属于联邦所有的土地将在契约中包括一项契约,以确保永久保存该财产的历史意义.

  • 2019年8月12日:市议会在其定期会议上批准,并由麦金太尔小组委员会建议, 一份向国家公园管理局申请收购托马斯J. 并授权城市管理者与SoBow Square LLC就Mcintyre大楼的再开发事宜签订开发协议,该协议与8月12日提交给理事会的协议基本一致, 2019, 修改后禁止在项目中选择任何酒店. 
  • 2019年8月12日市议会投票通过了麦金太尔开发项目的备选方案, 由卡莱尔资本提供, 麦金太尔小组委员会.
  • 2019年7月31日委员会就一项有关该项目的倡议请愿举行了公开听证会. 
  • 2019年7月8日:委员会麦金太尔小组委员会和大卫·伊顿 答复有关财政计划草案的问题.
  • 2019年7月1日市议会在 工作会议 大卫·伊顿, 来自高力国际的财务顾问, 审议财务计划草案.  欣克利艾伦律师事务所的律师John Sokul介绍了开发协议的概要.
  • 2019年3月5日城市工作人员和Redgate-Kane举行了一次公开会议,其中包括项目的3D视觉模型的展示, 然后是分组讨论. 公众可以 在这里观看会议, 在这里查看3D模型.  此外,你可在 这是City的3D模型.
  • 2019年1月7日市议会就这个项目举行了一次公开听证会. 下面是演示文稿 在那节课中使用. 还有:这里是 历史纪念碑项目申请草案 载于1919年1月7日的议会资料包内.
  • 2018年12月20日这个项目经过了规划委员会的审核 初步概念谘询.
  • 2018年12月17日:市议会听证会 关于财务计划部分的介绍 申请的详情(细节). 
  • 2018年11月19日  市议会 开始检讨项目的申请程序及最终设计方案(细节); this review will continue through 1月. 申请的保存计划部分的草稿是可用的 在这里
  • 向市议会提交的报告,概述了自5月以来的概念设计变化 在这里. 它也可以在伦敦金融城的 youtube频道10月11日,公共流程指导委员会审查了项目更新. 这是那次会议的演讲. 

常见问题

为什么麦金太尔大楼现在向市政府开放?

HSPP

 

GSA邀请纽约市提交申请,通过历史剩余财产计划收购该物业,是该市自2004年开始努力的高潮.

去年秋天,GSA决定,通过在朴茨茅斯地区租赁空间,可以更好地满足租户的空间需求, 而且,它的长期未来不会被留在107的位置上,000 s.f. 麦金太尔的建筑.   随后,GSA开始了转让财产所有权的处置程序.  这个过程, 由联邦法规决定, 包括先将财产提供给公共实体,然后再在私人市场上出售.  今年1月,伦敦金融城以一封意向书作为回应, GSA邀请纽约市通过历史财产盈余计划提交申请,以获得该财产.  该计划的指导方针允许市政府免费获得该场地, 但须保留该物业的历史特色, 并指示网站上的任何创收活动都可以获得“合理的利润”,“但所有超额收益将返还给市政府,用于历史保护, 开放空间, 娱乐用途.

伦敦金融城能买下这栋大楼,然后把它拆除吗?

No.

根据历史遗迹/历史剩余财产计划,该财产将由总务管理局从联邦所有权中转移出去,特别是因为该建筑现在已被列入国家历史遗迹名录,因此被转移的建筑将被拆除的想法完全违背了转移机制.

即使没有使用这种特殊的机制, 任何脱离联邦所有权的财产转移(包括私人实体)都要根据《十万澳门葡京赌场网址》第106条进行审查, 哪条“要求联邦机构考虑到他们的事业对历史财产的影响?.“将财产从联邦所有权中转移出去是总务管理局的一项工作.  GSA已经表明了这一点 任何 财产的转让将在契约上附有保存契约的情况下进行. 

如果该财产是通过历史剩余财产计划转让的, 历史建筑的修缮工作必须符合内政部长的“修复标准”.这十项标准(建立于1977年)是由国家公园管理局编写的,有着悠久的使用和解释历史.  因为“修复”一词被定义为“将财产恢复到实用状态的过程”, 通过修理或改造, 如何在保留对其历史有重要意义的部分和特征的同时,使有效的当代利用成为可能, 建筑, 文化价值观,“大规模拆除待复修物业内的楼宇,并不在《澳门葡京赌场备用网址》内。.

开发商可以买下这栋楼然后拆除吗?

 No. 关于为什么城市不能拆除,请参见第106条审查的讨论.

伦敦金融城想要拥有这处房产的主要原因是什么. 让GSA卖给私人开发商?

因为该物业的评估价值估计接近1000万美元.  伦敦金融城不仅可以免费获得该物业的股权, 还要控制和管理物业的使用方式, 保存, 和维护. 这标志着一个独特的机会,将市中心的物业转变为一个基于市民所倡导的多面社区空间, 而不是一个主导的私人发展. 另外, 市政府还可以从任何用于支持历史保护的租金和/或超额收入中受益, 娱乐, 或整个城市的开放空间项目.

为什么市政府不能把房产卖给开发商呢? 如果市政府把这块土地租给开发商,它还能继续免税吗? 难道我们不想从中收取税收吗?

联邦法规禁止将其转售给私人实体.  如果伦敦金融城放弃拥有该物业的机会,GSA可能会将其出售给一家私人实体.

如果市政府与私人合作伙伴签订土地租赁协议, 租约必须, 根据法例(RSA 72:23 I (b)), 要求对租赁权益支付财产税.

此外, 历史剩余财产计划要求开发商从该地块上的创收活动中获得的任何收入都不得超过运营费用, 维护储备, 还有“合理的利润”,,超额收入将上缴市政府,用于历史文物保护, 开放空间, 和/或娱乐目的.  

前进的过程是什么?

伦敦金融城赞助了一场冗长的, 在2018年春季进行三个阶段的公众意见征询过程,以确定如何在项目法规的已知限制下最好地利用这一机会. 从这个, 创建了一个基本的倡议框架,并起草了设计,然后由各个城市委员会进行审查.

市议会必须决定向历史纪念碑项目提交申请. 国家公园管理局(NPS)会审查申请, 最终, 向GSA提出正式建议. 申请有三个基本要素:保存计划、使用计划和财务计划. 理事会也可以选择在项目申请时与选定的私人合作伙伴签订发展协议, 概述合伙关系的条款.

然后,GSA就是否继续进行转移做出最终决定, 准备好契约. 一旦转账完成, NPS负责监控物业,以确保其使用符合计划规定.

邮局会留在现址吗?

在这个过程中, 市政府希望邮局继续作为该物业的租户, 邮局和居民也表达了这种偏好. 因此,USPS的空间已经包含在这个新项目的设计中.

考虑到这栋楼里存在的危险物质, 在施工期间,有必要让USPS暂时离开现场,以便该空间的工人和游客避免不安全的条件. 除了安全问题, 在修复和建设期间,在该地点管理一个活跃的邮局的相关费用是相当可观的.

目前, USPS没有承诺在施工期间在临时地点运营,也可能不再维护他们在麦金太尔地点的租约. 如果USPS在新大楼里不再存在, 同样的空间仍然包含在设计方案中,用于替代运输服务,如UPS或联邦快递.

为什么说这座建筑具有“历史意义”?“仅仅是因为它有50多年的历史吗?

这座建筑建于1967年,今年“满50岁”.  然而, 仅仅50岁并不能决定这座建筑是否应该被列入国家史迹名录.   作为纪念大桥更换工程缓解措施的一部分, 州政府委托对朴茨茅斯市中心的历史遗迹进行了调查, 这项研究的结果是提名了超过1人,200处房产登记在册.  McInytre是这1200个建筑中的一个,基于它对该地区的建筑贡献.

我听说市政府一年前就该以1美元的价格买下这块地. 怎么花了这么长时间?

在过去13年多的时间里,纽约市及其国会代表团为获得该物业做出了勤奋和密集的努力, 联邦土地征用程序, 以及建筑设计要求的变化, 租户需求/项目范围, 资金的可用性都影响了进度.

In 2003, GSA提议对该建筑进行大规模翻新, 历史街区委员会召开了一次工作会议,审查这些计划.  当时, HDC指出,它强烈倾向于GSA搬迁到皮斯,以便于拆除建筑物和将财产转移到纽约市.  2004年国会通过, 第108-199号公法第408节将翻修经费重新分配给佩斯, 并将市中心的房产转让给市政府.

接下来的几年里,各种变化影响了项目的进度.  一些关键日期包括:

  • 2006年11月——GSA收购11.公司路234号,占地57英亩.
  • 1月, 2009年的今天,市政府收到一份状态报告,报告显示Pease的建设范围和资金有所减少.
  • 8月, 2010年,GSA表示由于重新设计和需要额外的联邦授权,该项目被推迟.
  • 9月, 2012年- GSA解释了由于新的联邦法规有关联邦建筑建设的额外延迟(911事件后).
  • 2013年4月——搬迁资金从联邦预算中删除.

到2016年夏天,GSA决定,自从他们第一次考虑建造一座新建筑以来,他们的空间需求发生了巨大变化.   2016年秋天, GSA开始为剩下的租户寻找可出租的空间, 并开始了麦金太尔地产的处置程序.

历史街区委员会检讨

内容

建议项目已由市议会转交历史街区委员会审议. 

2018年5月22日,HDC召开工作会议 会议上提交的材料可在此查阅. 此外, 电子三维模型 已提供该提案的概要.

HDC检查了 2018年9月12日工作会议修改方案 在最近的指导委员会和市议会会议之前.

工作人员联系

凯伦·康纳德

城市经理
603-610-7201